[Pick 인터뷰] 한문도 "주택가격, 하방압력 상당히 강하다"

[Pick 인터뷰] 한문도 "주택가격, 하방압력 상당히 강하다"

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입력 : 2022-01-05 19:02 수정 : 2022-01-05 19:24


○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <이기상의 뉴스공감>

○ 진행 : 이기상 앵커

○ 출연 : 한문도 교수 / 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수


(주요발언)
-"부동산 상승 호재 단 2개, 하방요인은 10~15개"
-"주택가격 하방압력 상당히 강하다 판단하는 게 합리적"
-"야권 후보 당선때 주택가격 상승 기대 조심해야"
-"고생할 영끌족 1만 가구 정도…제도 이미 완비"
-"종부세 등 세제 개편, 합리적 수정은 타당해"


시장일각에서는 공급과잉까지 우려할 정도로 매년 56만호 주택을 공급할 예정이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 오늘 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 이렇게 밝혔습니다. 집과 관련해서 정부도 이미 집값이 잡히기 시작했다고 확신을 하는 모양새고요. 하지만 집값 하락이 대출 규제의 여파로 인한 일시적 현상이라는 주장도 있고 이미 주택시장이 정책에 접어들었기 때문이라는 그런 주장도 엇갈리고 있습니다. 오늘 부동산 전문가인 한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임교수 모시고 새해 집값 전망에 대해서 이야기 나누겠습니다.


▷어서 오십시오.

▶안녕하세요?


▷새해가 되면서 과연 올 한 해 집값이 어떻게 될까 관심이 높은 시점인 것 같습니다. 집값 전망을 한 번 부탁드려보죠.

▶올해는 상승 호재는 두 가지가 있습니다. 대선이슈하고 입주 물량 부족이라는 요인 때문에 상승한다는 것을 전문가들이 많이 말씀하고 계시고 그 외에 10에서 15가지 정도는 하방요인입니다. 제가 판단한 것은 요점을 말씀드리면 올해는 기술적 반등이 한두 번 있을 겁니다. 그러나 전반적으로는 이미 대세하락기에 접어들었다고 판단합니다. 대한민국 경제 사이클이 50년 해방 이후 여러 번의 위기가 두세 번 있었고 상승국면도 두세 번 있었는데 아시는 바와 같이 주기가 7년에서 8년입니다. 7년, 8년을 3번 정도하면 20년 정도 되는데 작은 사이클은 7, 8년이고 큰 사이클은 20년인데 다 겹치는 시기가 지금입니다.

거시적인 흐름에서도 주기 시스템에서도 그렇고 지표들이 강력하게 나타나고 있습니다. 거래량이 절벽이라는 기사는 많이 접하셨을 텐데요. 거래량의 급감의 수준이 어느 수준인지 비교를 해봐야 하는데 9월 달부터 서울만 예를 들면 월 아파트 거래량이 작년 영끌 시절에 1만 5000건이었습니다. 그런데 지금 9월, 10월, 11월. 9월은 2600건, 10월은 2300건. 11월은 1355건, 급격하게 감소했습니다. 거기에다 12월은 지금 30일 동안 거래 신고기간이 있으니까 25일 남았는데 추산할 때 현재 시점에서 567이거든요, 12월도 1000이 안 넘을 것 같은 가능성이 있습니다. 이게 뭘 말하냐면 대한민국 2006년부터 지금 2022년까지 18년 정도 됐는데 18년 동안 1000대로 서울아파트 거래량이 내려간 적이 3번입니다. IMF위기 때하고 글로벌금융위기 때하고 12.16대책이라고 강력하게 대책이 나왔을 때가 있습니다.

그 두세 달 그 외에는 한 번도 1000대가 나온 적이 없습니다. 그런데 지금 두 달 연속 1000대를 이룬다는 건 아시겠지만 위드 코로나로 경제가 정상으로 돌아가는 과정인데 글로벌금융위기가 있는 것도 아니고 IMF도 아니고 왜 이렇게 거래량이 급감했을까요. 가격이 너무 높은 거죠. 이것이 다른 곳에서 나오는데 한은보고서에 나와 있습니다. 금융취약성 지수가 3가지가 있는데 증권 주식시장, 채권금융시장하고, 부동산 부분 3가지인데 수치가 0에서 100인데 0이면 아주 안정적이고 50이면 버블이 반 정도 온 거고 100이면 끝입니다. 더 갈 데가 없는 건데 나머지 두 시장은 50, 60 안정적입니다. 그런데 부동산금융취약성 지수가 100이라고 연말에 금융보고서에 적시를 했습니다. 그러면 돌아가는 방향성이 보이지 않습니까? 그런 근거 하에 여러 가지 다른 것들도 많은데 다 말씀드릴 시간은 안 되니까 그래서 이미 정부에서도 하방압력이 강하다고 계속 표현하는 겁니다.


▷수치가 그렇게 얘기해주는 것이 있네요. 청와대에서는 이미 집값이 잡히기 시작했다는 표현을 쓰고 있는데 이거에 대해서 어느 정도 동감을 할 수 있으세요.

▶동감을 하는데 굳이 그 표현을 할 필요가 있었나. 그냥 하시는 일 열심히 하시는 게 낫지 않나. 열심히 하고 있습니다. 신규공급 잘하고 있다. 3080 신도시 열심히 하고 있으니 정부를 믿어 달라. 그러고 가만히 계셨으면 시장에서 이미 데이터들이 나오면 그게 신뢰성이 있지 4, 5년 동안 내려간다, 안정적이라고 하는데 국민들이 트라우마가 있는데 굳이 지금 와서 생색내지 말고 하시는 일을 더 열심히 하시는 게 더 전달력이 강하지 않았을까 아쉬움이 있습니다. 다 아시는 사실을 굳이 얘기할 필요가 있었을까.


▷집값이 잡혔다. 안정세라는 것들이 사실 정말 우리가 트라우마가 있는 표현이에요.

▶데이터가 나왔어도 믿음이 안 가거든요. 기술적 반등을 얘기했는데 일어났을 때 뭐라고 얘기하실 거예요. 차라리 열심히 하고 계시면 대변할 내용이 있지만 지금은 구멍이 안 생기잖아요. 그런 아쉬움이 있습니다.


▷사실 지금 이 시점에서 걱정하게 되는 것은 소위 말해서 영끌, 영혼을 끌어 모아 집을 산 사람들의 이 문제, 연착륙을 할 수 있을 것이냐. 우려들이 나오게 되는 거거든요.

▶우려가 나온다는 것은 하락으로 인정한다는 거잖아요. 시장을 정확히 보셔야 하는 게 영끌 우려 기사가 자꾸 나오면 하락으로 넘어간다고 아예 확정적으로 판단하셔도 늦지 않습니다. 저는 그전부터 얘기했지만 중요한 건 걱정을 왜 할까요.

전국의 2180만 가구가 계시고 영끌 시절에 불안감에 자기 집 마련한 분도 계시고 그 시기에 투자, 수익을 노리고 가세한 분도 계세요. 냉정하게 볼 것이 정부 제도상에 일시적 2주택 양도세 비과세라고 해서 집을 산 상태에서 다음 집을 사서 3년 안에 전 집을 팔면 양도세가 0원입니다. 비과세. 다주택자의 개념이 없습니다. 그거로 투자를 하신 분이 많았어요. 그거를 20년 말로 정부에서 제도를 바꿔서 3년이라는 유예기간을 안 주고 집을 사게 되면 1년 안에 팔아야 합니다. 작년 초반부터 가수요 위험하잖아요. 만약에 매입을 했는데 정부에서 공급을 늘린다고 하고 만약에 샀는데 1년 안에 못 팔면 어떻게 돼요. 쉬운 말로 물리는 거잖아요.

그래서 실제로 영끌 하신 분 중에 제가 개인적으로 추산해 보건데 서울의 아파트만 예를 들면 거래량이 지금 8만 건도 안 되는 4, 5만 건에 그치는데 1년 내내. 5만 명 중에 20, 30대 비율 영끌한 비율이 40%, 그러면 2만 가구죠. 그중에 자기 집 마련한 가구가 1만 가구라고 치고 자기 집 가진 분들은 계산을 하고 미래예측을 했기 때문에 문제없고 버틸 수 있습니다. 다만 말씀드린 갭 투자 형식으로 무리하게 하신 분들 1만 가구, 1만 가구 때문에 2140만 가구가 힘들어 해야 합니까? 그 논리를 정부에서 하셔야 하는데 애청자 분들도 아시겠지만 토건세력 막연하게 느껴지시잖아요. 1만 가구를 위해서 세력들이 움직이는 거죠. 다시 가격을 집값을 버티는 효과를 벌이고 정부에서는 세금이 늘겠죠. 큰 그림이 있기 때문에 제가 볼 때는 강력하게 영끌을 위한다는 기사는 없었으면 그런 날이 오는 게 진정한 자본주의 실현이 아닌가 생각합니다. 자기가 책임을 져야죠.


▷오늘 홍남기 부총리가 언급한 매년 56만 호 주택공급 이야기, 주택 부족 문제를 해결할 수 있을까요.

▶해결하는 수준을 넘어서 평화방송 애청자 분들한테 말씀드리고 싶은 것은 강력한 물량입니다. 사례를 말씀드리면 노태우 시절 기억하시면 서울수도권의 인구가 적을 때는 35만 많을 때는 50만이 넘었습니다. 매년. 그때 1990년대 1기 신도시 발표를 하고 200만 호였거든요. 200만 호 중에 120만 호는 지방광역시, 80만 호가 서울 수도권이었어요. 그럼에도 불구하고 주택가격 안정이 10년 갔거든요. 거짓말같이 IMF위기 전까지 전혀 문제가 없었습니다. 도리어 내려갔죠. 그런데 그때 80만 가구였잖아요. 지금은 아시겠지만 얼마 전에 골든크로스 인구가 안 늘고 있습니다. 서울도 인구감소입니다.

물론 주택가격으로 인해서 부득이하게 경기도 지역으로 가신 분들도 계시지만 수도권 전체를 볼 때도 인구는 안 늘고 있습니다. 그러면 주택이 갑자기 그 당시에도 80만 호 갖고 주택가격이 안정이 됐는데 좋은 집들 3기 신도시, 교통망도 좋고 이런 것들이 나오고 도심공원까지 가세해서 5, 6년 안에 그걸 쏟아낸다고 하니 그러면 부동산 투자의 귀재나 이런 분들이 이미 시장파악 다 했거든요. 그 부분을 정확하게 보셔야 합니다. 집이 나오면 도리어 지금 신도시 계획의 흐름을 보면 자꾸 뒤로 밀어났습니다.

이유는 일본처럼 버블이 올까봐 도리어 집이 남아 돌면 스톱을 할 수 있잖아요. 그래서 공공택지 보상 속도가 일부 반 정도는 신속하게 가고 있는데 나머지는 속도를 늦추는 느낌을 받고 있어요. 그런 거는 뭐를 대변할까요. 집이 너무 많이 나와서 문제가 될 수 있다는 게 당정청에서 파악이 되지 않나. 그런 비하인드가 있다고 유추를 하면 주택가격이 하방압력 상당히 강하다고 판단하시는 게 합리적이라고 봅니다.


▷한 방송가의 인터뷰에서 내년 집값 관련해서 여당 후보 당선 시에 집값 하락폭이 좀 더 커질 수 있을 것 같다는 표현을 하셨는데 이거 어떤 점에서 그렇게 보시는 건가요.

▶막연한 추론이고 데이터와 정책내용을 봤을 때 이미 정책이 다 세팅이 됐습니다. 말씀드린 가수요 차단도 제도가 완비가 됐고 보유세 부분은 너무 과도할 정도로 돼서 문제가 돼서 풀어준다고 하고 더 내려갈 일이 없죠. 여당 후보가 던진 게 종부세 이런 거 속도 조절, 다주택자 양도세 유예까지 나왔잖아요. 그 부분은 더 압박하는 게 풀어주는 거잖아요.

그건 항상 진보정권이 잡으면 주택가격이 폭등을 한다. 그다음에 어떻게 됐나요. 다 내려갔습니다. 진보정권이 잡았는데 그다음은 누가 잡든 내려갈 거 아닌가요. 편하게 생각하면. 아까 말씀드린 주기이동과 데이터들이 모두 그것을 가리키고 있잖아요. 그렇다면 반짝 기술적 반등이 있겠지만 대세를 거스르기는 역부족이다. 게다가 집권여당이 다수당이잖아요. 야권후보가 됐을 때 주택가격이 다시 받쳐주고 올라간다는 기대는 조심하셔야 합니다. 왜냐하면 대통령이 할 수 있는 건 시행 규칙밖에 없고 법을 고치는 것은 국회가 하거든요. 국회에 집권다수당이 여당이기 때문에 그 부분도 쉽게 기대하셨다가는 예전 같은 상황은 아닙니다. 조심하셔야 합니다.


▷부동산 시장 안정화를 위한 세제 개편 얘기도 나오는데 정부가 보유세를 완화하는 방안을 논의하는 가운데 대선 후보들도 속속 여러 가지 의견들을 내놓고 있는 것 같습니다. 어떤 대안들이 교수님 보실 때는 현실적인 바람직한 대안이라고 보시나요.

▶종부세의 목적은 아주 부자 분들의 세금을 좀 더 받아서 지방의 교부 지원 형태로 국세로 받아서 지방에서 재정이 부족한 데다 교부세로 지원하는 형태이기 때문에 용도는 좋습니다. 용도는 좋은데 문제가 이름이 다르다 보니까 여러 가지 논란이 있는데 결국에는 종부세 부담이 부담할 수 있는 선이어야 문제가 없잖아요. 그런데 지금 급하게 밀어붙이다 보니까 일시적 2주택으로 부모님한테 상속을 받았거나 자기가 종부세를 내고 싶어서 받은 게 아니잖아요.

그런 부분에 대한 디테일에 대한 처방전이 없이 앞으로 가다 보니까 문제가 터졌습니다. 이 부분이 종부세를 과감하게 완화한다는 뜻으로 오해하면 안 되고 선의의 피해자들, 이분들을 헤아리는 부분을 디테일하게 만들겠다는 뜻이고 보유세의 속도는 재산세 느는 속도가 처음 시작할 때 잘못된 게 15억 이상 주택에 대해서 공시가격 현실화가 되면 세금이 늘지 않습니까?

100원짜리 50원했을 때 세금 매기는 비율하고 100원을 100원 하면 두 배가 늘어나잖아요. 속도가 문제인데 9억 이하의 주택은 32년까지 시간이 충분합니다. 부담할 수 있는데 9억, 15억 이 수준에서는 5년밖에 남지 않았습니다. 세금 느는 속도가 공시가격 현실화에다가 재산세 이율도 높였기 때문에 이중적으로 부담인 거죠. 이 부분에서 비현실적이라는 게 전문가들의 이야기였거든요. 여당이나 야당 후보들이 파악을 하고 국민들이 부담할 수 있어야 세금을 내지 않습니까? 그런 부분을 당연히 합리적으로 수정하는 것은 타당하다고 봅니다.


▷지금 그동안 치솟는 집값으로 인해서 내 집 마련을 망설였던 분도 계시고 영끌 했던 집을 샀던 분들도 계십니다. 이 시점에서 여러 가지 나름대로의 생각들을 정리해 보고 계실 것 같은데 양쪽에 계신 분들에게 던져주고 싶은 말씀이 있다면 어떤 게 있을까요

▶무주택자 분들은 기다리셨다가 가을까지 시장을 보신 다음에 내 집 마련 계획을 세우셔도 늦지 않고 우선 적으로 권해드리는 것은 3기 신도시 교통망과 아파트 형태가 4차 형태입니다. 일반 분들이 생각하는 현재 아파트가 아닙니다. 기술이 엄청나게 빠른 속도로 발전하잖아요. 그 시스템 커뮤니티라고 하죠. 수영장만 빼고 거의 뭐 문화생활을 누리실 정도의 시스템으로 운영이 되거든요. 그것이 지어진 게 없잖아요.

3기 신도시 홈페이지를 가셔서 리뷰를 하시면 거리에 대한 비용, 경기도니까. 그것을 극복하고 남는 메리트가 있다면 당연히 넘어가잖아요. 실제로 신혼부부나 젊은 부부들은 파악했는데 40, 50대 분들이 파악을 못했는데 사전청약을 가시고 영끌 하셔서 무리가 되신 분들은 정부에서 그 부분에 대해서 대책을 내놨습니다. 역전세가 나올 경우에 너무 어려워하지 마시고 역전세 대출에 대한 대출 제도도 이미 완비를 했습니다. 앞으로 어떻게 될 것이라는 예측한 거죠. 이 얘기를 잘 새겨들으시면 애청자 분들이 정부에서 왜 역전세 대출을 미리 준비했을까. 생각하시면 앞으로 시장 방향이 보이실 겁니다. 영끌 하신 분들 걱정하지 마시고 조금 고생을 하실 수밖에 없는 상황이 된다. 다만 1만 가구 수준이라고 말씀드리겠습니다.


▷한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수와 함께 올해 집값 전망과 여러 가지 이야기들 함께 나눠봤습니다. 대단히 감사합니다.

▶고맙습니다.
cpbc 이기상의 뉴스공감 기자(vigorousact@gmail.com) | 입력 : 2022-01-05 19:02 수정 : 2022-01-05 19:24

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