[살맛나는 경제] 안진걸 소장 "계약갱신청구권, 전월세상한제 내일부터 시행...임대인 권리도 보장"

[살맛나는 경제] 안진걸 소장 "계약갱신청구권, 전월세상한제 내일부터 시행...임대인 권리도 보장"

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입력 : 2020-07-30 18:23
○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <열린세상 오늘>

○ 진행 : 윤재선 앵커

○ 출연 : 안진걸 민생경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


[인터뷰 전문]

매주 목요일 시민들의 민생 고민을 공감하고 정책 대안을 모색해 보는 <살맛나는 경제>

민생경제연구소 안진걸 소장과 함께합니다.

▷소장님 안녕하세요.

▶네, 안녕하세요.


▷이번 한 주는 어떤 민생현장을 다녀오셨습니까?

▶네, 먼저 어제는 1450회 수요집회에 참여했는데요. 지난 주 방송에서 소개했던 영화 `소리꾼`과 `귀향`의 조정래 감독과 함께 수요집회에 참여해서 그 끔찍했던 전쟁범죄들에 대한 일본의 진정한 사죄와 배상을 촉구하고 왔습니다. 또 저는 지난 주말에는 검찰개혁 촉구 서초동 집회도 다녀왔는데요. 이번 주 제가 제일 주력했던 일은 주택임대차 제도 개선 3법 즉 임대차 3법 처리 촉구 활동이었습니다. 어제도 빗속에서 국회 앞에서 세입자?청년?시민단체들과 함께 임대차3법의 신속한 처리를 호소하고 왔고요.


▷그러셨군요. 임대차 3법, 어떤 내용의 법인지 다시 정리해볼까요?

▶네, 최근 민주당과 정의당, 뜻있는 의원들이 다주택자 보유세법 강화 법안을 많이 냈는데요. 이를 세금폭탄이라고 하는 분들도 있는데, 작년에 종부세는 전체 국민들 중 1%도 안 되는 50만 명이 냈고, 앞으로도 전체 국민들 중에 2~3%만 납부한다는 게 사실이기에 세금폭탄이 아니라 극소수 투기목적 다주택자들에 대한 조세정의 실현이라고 봐야 할 것입니다. 그리고 또 국회에 가장 많이 제출된 법안들이 주택임대차보호법 및 부동산거래신고등에 관한 법률 개정안인데요. 전·월세 시장 안정과 임차인 보호를 위한 전·월세 거래 신고의무제, 세입자 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 이렇게 3가지가 임대차 3법입니다.

전·월세거래 신고의무제는 부동산거래 신고 등에 관한 법률 개정안에 포함되어서 엊그제 국회 국토교통위원회를 통과했고요. 세입자 계약갱신청구권제, 전월세 상한제는 주택임대차보호법 개정안에 포함되어 어제 국회 법사위원회를 통과했습니다. 최근에는 임대차 3법에 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화, 표준임대료 제도 도입까지 추가해서 임대차 5법이라는 말도 나왔고요.


▷안진걸 소장께서는 오랫동안 주택임대차보호법 개정 운동을 해오셨는데, 감회가 남다를 것 같습니다. 어떤가요?

▶네, 주택임대차보호법의 주요 골자인 세입자 거주 보호 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 것이 1989년이었으니, 이번에 세입자 거주 보호기간이 2년에서 4년으로 늘어나는데 무려 31년이 걸린 것입니다. 강산이 세 번도 더 변했다는 30년이 더 지났지만, 우리 무주택 서민들과 청년들에게 가장 중요한 법률인 주택임대차보호법은 그동안 제대로 고쳐지지 않은 것입니다.

저는 돌이켜보면 1991년도부터 주택임대차보호법 개정을 촉구하는 캠페인에 동참했는데, 정부와 정치권이 그동안 다주택자, 유주택자 위주의 정치와 행정을 펼쳐왔기에 이렇게 꼭 필요한 법이 도입되는 데에 무려 30년이 넘게 걸린 것이죠. 국민의 45%가 집이 없는 사회경제적 약자들인데, 이제는 세입자, 서민, 청년들을 진정으로 위하는 정치와 행정이 펼쳐져야 할 것입니다. 건물주들께서도 예전에 세입자이셨던 시절을 생각하셔서 대승적으로, 함께사는 대한민국을 위한 상생의 법을 너그러이 수용해주실 것을 호소드리고요.


▷네, 정말 오랜 세월이 걸렸는데요. 그런데 보유세가 강화되면 부동산 임대인들이 임차인들에게 전월세를 대폭 올려받을까 그게 걱정인데요, 전월세 상한제가 바로 그것과 관련이 있는 거죠?

▶네, 현행 법에서도 세입자 보호기간인 2년 이내에는 연간 5%밖에 못 올리게 되어 있어요. 그런데 2년 계약기간이 지나자마자 대폭 올리는 것이 가능하니 세입자들이 쫓겨나는 것인데요. 그래서 우리나라 세입자들의 평균 임차 기간이 3.5년이 안되는 것입니다. 이를 앞으로는 임차인이 최장 4년간 살게 보장해주고 그 안에는 5% 이상을 못 올리게 하는 제도가 전월세 상한제이고요. 이것은 보증금이든 월세이든 다 적용되고요.

이번 법안은 기존 임대차 관계에도 적용되기에 최근 부동산 보유세의 증가를 계기로 세입자들에게 그 부담을 전가할 수 없게 되는 것이죠. 다만, 임대인들께서도 5%까지는 올릴 수 있고, 차임을 두 달 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있는 권한을 보장하고, 또 본인이나 직계 존비속이 직접 거주하는 경우에는 세입자들에게 계약을 해지할 수 있는 조항을 두어서 임대인들의 권리도 균형있게 보장하고 있습니다.

전월세 거래가 외형상으로는 일반적 시장 거래이지만, 그 거래의 공공성, 특수성으로 가격 상승에 제한을 두는 것인데요. 실제로 그렇게 하는 제도가 많습니다. 분양가 상한제도 있고요. 등록금 인상률 상한제도 있고요. 이자율 상한제도 지금 적용되고 있습니다. 신용카드 가맹점 수수료도 상한제가 가동되고 있고요.


▷ 네, 말씀하신 것처럼 지금 존속하고 있는 임대차에도 적용되는 것이고, 최장 4년까지 세입자들의 거주 기간이 보호되는데, 이미 3~4년이나 그 기간 이상을 한 집에서 살고 있는 세입자들에겐 이 법이 적용되지 않는 건가요?

▶그건 아니고요. 당장 내일부터 효력이 발생하기 때문에 신규 계약을 하게 되는 모든 임차인들은 최장 4년까지 이사를 가지 않고 살 수 있게 보장되는 것인데요. 건물주랑 이야기가 잘 되면 지금도 그 이상은 살 수 있습니다. 그래서 이미 3~4년이나 그 이상을 살고 있는 세입자라 하더라도 이 법의 적용을 받게 되면, 다가오는 계약만료일부터 최장 2년까지 계약을 갱신할 권리가 부여됩니다. 부동산 보유세 강화를 빌미로 임대인이 임차인들을 일방적으로 내쫓고 임대료를 폭등시키지 못하게 하는 법안의 취지를 그렇게 살리고 있는 것이죠.


▷전월세 상한제와 계약갱신청구권제는 오늘 국회 본회의를 통과했더군요. 내일부터 법이 시행되는 건가요?

▶네, 세입자의 주거권을 보호하기 위한 `임대차 3법` 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 국회 본회의를 통과해 내일부터 시행에 들어갑니다. 국회는 오늘 본회의를 열고 임대차3법 중 이 2가지 제도 도입을 주 내용으로 하는 `주택임대차보호법` 개정안을 가결시켰습니다.

개정 법률안은 공포 즉시 시행되는데요. 정부는 제도 도입 초기 혼란을 막기 위해 내일 오전 정부서울청사에서 국무회의를 열고 법률 개정안을 처리하기로 했습니다. 시행일 기준 아직 종료되지 않은 계약에 대해서도 소급 적용을 결정했습니다.

왜냐하면 일부 건물주들이 법 시행 전에 임대료를 폭등시키거나 세입자를 일방적으로 내쫓지 못하게 하기 위함입니다. 세입자, 서민, 청년들이 주거비 부담이 너무 커지면 그 자체로 살기도 어려울 뿐만 아니라 그들의 소비 여력이 확 줄어들어서 내수가 침체되고, 저축이나 생산적 투자에도 전혀 도움이 되지 않아서 국민 경제에 큰 손해를 끼치게 된다는 점도 우리가 꼭 기억해야 할 것입니다.


▷종전 임대차 계약이 끝나는 시점에 세입자가 계약기간을 2년 추가 연장할 수 있게 한 것이 아니라 최장 6년 안이나 10년 안, 또 원칙적으로 기한을 정하지 않고 세입자들이 살 수 있게 하는 법안도 제출되었는데, 어떻게 최장 4년까지 살 수 있게 하는 안이 통과가 되었을까요?

▶네, 현행 상가임대차보호법, 가맹사업법 등을 보면 상가 임차상인들, 프랜차이즈 가맹점주 분들이 최장 10년까지 영업을 보장해주고 있어서, 주택임대차도 그렇게 해야 한다는 여론이 꽤 있었고, 최소 학교제도와 맞춰 6년은 보장해주어야 한다는 여론도 꽤 있었는데요. 일단 건물주들의 우려도 상당히 반영해서 2+2년, 최장 4년까지만 법적으로 보호하는 것으로 결론이 난 것이죠. 몹시 아쉽지만, 일단 이렇게라도 시작하고 향후 세입자 보호기간을 늘리는게 맞을 것 같습니다.

그럼에도 건물주들의 우려가 일부라도 계속될 수 있는데, 건물주들이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에는 계약갱신 요구를 거부할 수 있고, 차임을 두 달 이상 연체할 때도 계약갱신을 거부할 수 있는 등 건물주들을 보호하는 조항도 적절하게 포함되어 있다는 점을 강조드려봅니다. 그럼에도 주택임대차 관련 분쟁이 발생했을 때에는 법원으로 바로 가지 마시고, 전국 광역지자체와 법률구조공단에 설치되어 있는 주택임대차분쟁조정위원회, 상가임대차분쟁조정위원회 제도를 이용하실 것을 권유드립니다.


▷전월세 신고제 도입을 의무화하는 법안이 통과되면 어떻게 시행되는 건가요?

▶네, 지금은 전월세 거래, 즉 주택 임대차 거래에 대한 신고가 의무가 아닌데, 앞으로는 집집마다 주택매매 거래처럼 전월세 거래도 의무적으로 신고하게 하는 제도입니다. 이 법안 역시 국회 본회의를 통과하게 되면, 앞으로 전월세 거래에 대해서도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가 신고를 의무화한 것입니다. 이렇게 되면 임대인들이 임대소득도 투명하게 확인되어 탈세를 막을 수가 있고요. 임차인들은 집집마다 임대차 거래 정보를 투명하게 확인할 수 있어 임대인들과 좀더 수평적인 입장에서 전월세 계약을 할 수 있게 되는 것이죠.

이 법안 내용은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부 개정안에 포함되어 있고요. 지난 28일 국회 국토교통위를 통과했기에 본회의를 통과할 가능성이 매우 높습니다. 현재 부동산 매매 거래는 2006년부터 실거래 정보를 반드시 관할 시·군·구에 신고해야 하는데요. 전월세 거래도 이제 그렇게 되는 것이죠. 임대인이 신고를 안 하거나 거짓신고를 할 시에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과되고요. 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여되기에 세입자들이 따로 주민자치센터에 가서 확정일자를 받지 않아도 되는 장점도 생기고요.


▷<살맛나는 경제> 안진걸 민생경제연구소장이었습니다. 다음 주에 뵙겠습니다.

▶고맙습니다.
cpbc 윤재선 기자(leoyun@cpbc.co.kr) | 입력 : 2020-07-30 18:23

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