[인터뷰] 김남근 변호사 "임대차법, 임대인과 임차인이 대등하게 협상하자는 것"

[인터뷰] 김남근 변호사 "임대차법, 임대인과 임차인이 대등하게 협상하자는 것"

Home > NEWS > 사회
입력 : 2020-06-24 18:16

○ 방송 : cpbc 가톨릭평화방송 라디오 <열린세상 오늘>
○ 진행 : 윤재선 앵커
○ 출연 : 김남근 변호사(주택임대차보호법개정연대 공동대표)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


서울과 같은 대도시 지역, 전세나 월세가격 수시로 크게 오르고 있어

대도시 지역은 임대차안정화 정책 반드시 필요

세계적으로는 임대차 계약은 기간을 정하지 않는 것이 계약의 원칙

주택 압류 막고 6개월 유예기간 두는 등 한국 긴급구제법 같은 장치 불가피


[인터뷰 전문]

21대 국회 들어 주택임대차보호법 개정안이 속속 발의되고 있습니다.

전.월세 상한제와 신고제, 계약갱신 청구권제가 임대차보호 3법으로 불리는데요.

세입자들의 주거 안정을 도모하고 임대시장의 안정을 꾀한다는 목적이지만 지나친 재산권 침해라는 지적도 나오고 있어서 논란이 되고 있습니다.

주택임대차보호법개정연대 공동대표인 김남근 변호사 연결해 견해 들어보겠습니다.


▷김남근 변호사님 나와 계십니까. 안녕하세요?

▶네, 안녕하십니까?


▷먼저 주택임대차보호법을 개정해야 하는 이유, 그 필요성에 대해서는 어떻게 보고 계십니까.

▶한국의 서울과 같은 대도시 지역에서는 전세나 월세가격이 수시로 많이 오르고 있습니다. 그러다 보니까 청년층이나 신혼부부 등 민간 임대차시장에서 주거를 마련해야 되는 측면에서는 주거불안정이 계속되고 있기 때문에 주거를 안정시키기 위해서 계약기간을 좀 더 장기화 하고 임대료 인상 등이 많이 되지 않도록 하는 임대차안정화 정책은 반드시 필요하다고 봅니다. 세계적으로 OECD주요 국가 중에서 한국과 같이 이런 대도시가 있는 나라에서 대도시 지역에서 임대차안정화 정책을 쓰지 않고 있는 나라는 한국이 유일한 나라 같습니다. 그런 점에서도 좀 세계 보편적인 임대차안정화 정책을 도입할 필요가 있다고 봅니다.


▷전월세 상한제와 신고제, 계약갱신 청구권제 도입이 거론되고 있는데 정부가 추진 중인 임대차 3법 개정안과 주택임대차보호법개정연대가 주장하는 임대차 3법 어떤 차이가 있습니까?

▶정부가 일단 전월세 신고제는 추진한다는 것들은 명확히 하고 있어서 그 점은 확인이 되는데 아직 정부가 법무부가 계약갱신 청구권과 임대를 인상 상한제에 대해서는 법안을 내고 있지는 않습니다.


▷정부 입법으로 내고 있지 않군요.

▶정부가 아마 계약갱신 청구권에 대해서는 2+2, 또는 2+2+2 또는 3+3 아마 그런 범위 내에서 할 것으로 보여지고 갱신을 할 때 5% 인상률 상한제를 할 것으로 보여지는데 그렇다면 주택임대차보호법개정연대가 주장하는 것과 큰 차이는 없는데 다만 주택임대차보호법개정연대에서는 세계 보편적으로는 임대차 계약은 기간을 정하지 않는 게 계약의 원칙이고 계약을 갱신하는 데 임대인 측에서 정당한 사유가 있으면 임대인이 직접 사용을 해야 된다든가 동거하는 친척이 사용해야 한다든가 숙식을 제공해야 되는 고용인이 사용하는 경우에는 임차인에게 퇴거를 해달라고 할 수 있는 정당한 사유가 되기 때문에 그런 점에서는 다른 나라에서 일반적으로 하고 있는 기간을 정하지 않은 임대차 그다음에 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인에 대해서 퇴거를 요구할 수 있는 그런 제도로 하는 게 좋지 않겠느냐는 의견이어서 그런 점에서 조금 차이가 있습니다.


▷쉽게 말해서 윤후덕 의원 같은 경우는 재계약 기간을 현행 2년에서 한 차례 더 보장해서 4년으로 늘리자. 또 김진애 의원 같은 경우는 6년 학제에 맞춰 6년까지 보장하자. 박주민 의원은 계약갱신 청구권을 제한 없이 주장할 수 있도록 하자는 이런 여러 주장들이 나오는데 변호사님 견해는 무제한으로 그런 해외사례와 같이 그렇게 하자는 견해시네요.

▶무제한이라는 건 잘못된 표현인 것 같고요. 말씀 드린 것처럼 임대인이 자기가 사용할 필요가 있으면 임차인에게 나가달라고 요구할 수 있는 거거든요. 그러니까 상가건물임대차보호법에서도 10년 동안 계약갱신 조건을 행사하지만 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 나가달라고 요구할 수 있는 거잖아요. 무제한이라는 것은 약간 정확한 표현은 아닌 것 같습니다.


▷그것 때문에 박주민 의원도 여러 오해를 받고 하던데 전월세 무한연장보다는 예외규정을 두고 있는 거죠.

▶임대인도 균형을 맞춰야 되는 거니까 임대차 관계에서 가장 핵심적인 철학은 임대인과 임차인이 균형을 맞춰서 서로 대등하게 협상을 해서 임대조건 같은 거를 정하자는 것이거든요. 그러니까 대등하게 맞춰야 되니까 임대인에 대해서 정당한 사유가 있게 되면 임차인에게 나가달라고 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.


▷그런 면에서 보면 무제한 연장은 아니라는 말씀이시고요. 세입자 주거안정을 강조하다 보니까 주택임대차보호법개정안이 임대인 재산권을 과도하게 제한하는 사회주의적 제도라는 비판도 나오던데 타당합니까? 어떻게 보십니까?

▶이런 제도를 안 하고 있는 나라가 없잖아요. 미국도 대도시가 있는 뉴욕이나 샌프란시스코 , 로스앤젤레스가 있는 캘리포니아라든가 보스턴이 있는 매사추세츠라든가 볼티모어가 있는 메릴랜드주 같은 경우는 이런 제도를 다 운영하고 있거든요. 뉴욕 같은 경우가 서울하고 인구수나 주택수가 비슷한데 거기는 더 강력한 정책을 써서 1년 가이드라인도 제시하거든요. 1년짜리 계약은 1%, 2년짜리 계약은 2.75% 이렇게 하고 있는데 오히려 이런 제도를 안 하고 있는 게 제가 보기에는 예외적으로 보여지고 임대인이 자기가 사용하는 경우에는 그걸 못하게 하는 게 아니지 않습니까? 임대인이 임대사업을 하려고 임대 수익을 얻으려고 하는 경우에 있어서는 기간이나 수익 이런 거를 규제를 해서 균형을 맞추고자 하는 것이니까 이게 재산권의 본질적 내용을 침해한다고 얘기하는 법학자는 없는 것 같습니다.


▷위헌일 가능성도 없다고 이렇게 보시네요. 전월세 상한제 도입은 더불어민주당이 총선 공약으로 내건 정책이기도 했고 지금 집주인이 기존임대차계약이 끝난 뒤에 다른 세입자 계약할 때 원래 계약금의 5%이상 증액 못하게 하는 내용인데 기존의 전월세 상한제와 비교를 해보면 어떻습니까?

▶지금 우리 주택임대차보호법에 있는 전월세 상한제는 2년이라는 임대기간 안에 올릴 때는 5%이상 못 올리게 하는 것이 대부분인데요, 그 2년이라는 기간 안에 5%이내에 올리는 경우는 없습니다. 대부분은 재계약을 할 때 2년이 끝나고 새로 할 때 올리는 거란 말이에요. 우리는 갱신제도가 없다 보니까 새로운 재계약을 맺는 것이니까 그때 막 올리니까 굉장히 많이 폭등하고 있는 거죠. 그때 갱신 청구권을 두고 그때 5% 이내에서 올리도록 하자는 것이거든요. 그런데 5%라는 것은 다른 나라에서는 굉장히 높은 비율이고 상한이잖아요. 캡을 얘기하는 것이지 기본적인 원칙은 갱신을 하게 되면 임차인이 내쫓기는 건 아니니까 임차인과 임대인이 대등하게 협상을 해서 임대료 같은 걸 정하도록 하자는 것들이 임대차 안정화 정책 기본적인 철학인 것입니다.


▷그리고 신고제요. 전월세 신고제 말 그대로 거래내용을 주택매매처럼 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 하자는 내용인데 어떻습니까? 신고제 시행으로 어떤 효과를 기대해볼 수 있겠습니까?

▶다 대부분의 나라에 있어서는 방식이 5개 이상 된다든가 4개 이상 되는 경우에 신고를 하도록 하고 있습니다. 그렇게 되면 주택에 대해서는 그동안 임대료가 어떻게 쭉 움직여왔는지 이런 흐름들을 볼 수 있거든요. 임자인의 입장에서는 임대차 계약을 할 때는 전 임대료가 얼마였는지 전혀 모르는 상태에서 깜깜히 계약을 하다 보니까 그때 많이 또 오르게 되는 것이거든요. 그런데 이런 임대차 신고제를 하게 되면 임차인의 입장에서는 그전에 있었던 임대차 임대료가 얼마였는지 정보를 알고 계약을 할 수 있게 되니까 정보의 비대칭 문제 이런 것들이 어느 정도 해소될 수 있는 거죠.


▷투명하게 임대 수입을 파악할 수 있게 되고 세입자도 확정일자 자동으로 처리돼서 보증금 법적으로 보호받을 수 있는 그런 권리도 생기게 되는 거 아닌가요.

▶그런 부분도 얻게 되는 것이고 또 정부 당국의 입장에서는 임대료 수입이 얼마나 되는지 정확히 알 수 있게 되니까 임대소득세나 이런 부분들을 정확하게 물릴 수 있는 부분도 되는 것이죠.


▷그런데 또 한편에서는 전월세 내용이 공개가 되면 임대소득세원이 그대로 노출이 되니까 특히 다주택임대소득자들이 크게 반발하지 않겠느냐. 이 부분은 어떻게 보십니까?

▶소득이 있는 곳에는 과세를 해야 하니까 특별히 임대사업자만 임대소득이 있는데도 내서는 안 된다는 것이 오히려 조세 형평에 어긋나는 거 아니겠습니까? 투명하게 하고 다만 영세한 임대사업자가 있어서 노인이나 이런 분들이 한두 개 가지고 임대사업을 하는 그런 부분에 있어서는 지금도 많은 세액공제를 해 주고 있으니 그런 방식으로 해결하면 되고 다주택자들이 이걸 수익용으로 많은 주택들을 보유하면서 임대소득을 올리고 있다면 그 부분에 대해서는 세금을 내야 되겠죠.


▷지금 주택임대차 3법이 부동산 시장에 미칠 영향을 고려해서 일단 코로나19 여파 등의 차원에서 올 한 해만 한시적으로 계약갱신 청구권제나 전월세 상한제를 도입하자는 주장도 하는데 이거는 어떻게 생각하십니까?

▶다른 나라에서는 경제 위기가 오게 되면 바로 강제퇴거 같은 문제들이 생겨서 임차인들이 거리로 나오게 되는 그게 더 경제위기에 에스컬레이터 역할들을 한다는 것 때문에 긴급구제법들을 많이 만들고 있거든요. 강제퇴거를 일정기간 동안 하지 못하도록 유예를 시킨다든가 주택담보대출 한 사람들이 원리금을 상환하지 못하는 경우에 주택을 압류하지 못하도록 6개월 유예기간을 두게 한다든가 이렇게 준비를 하고 있어서 코로나 경제위기가 계속 하반기까지 오래 간다면 한국도 그런 긴급구제법 같은 것들이 불가피하지 않을까 생각합니다.


▷주택임대차보호법개정연대 공동대표이신 김남근 변호사의 견해 들었습니다. 변호사님, 오늘 나와 주셔서 고맙습니다.

▶네, 감사합니다.
cpbc 이주엽 기자(piuslee@cpbc.co.kr) | 입력 : 2020-06-24 18:16

■ 인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'cpbc 가톨릭평화방송 <열린세상 오늘! 윤재선입니다>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다.
저작권은 'cpbc 가톨릭평화방송'에 있습니다.
ⓒ 가톨릭평화방송 · 평화신문, 무단 전재 및 재배포 금지

관련기사보기